Obrót nieruchomościami Białystok

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI BIAŁYSTOK

Sprzedaż nieruchomości rolnej


W dniu 30 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa z 14 kwietnia 2016r. o w wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Ustawa wprowadza daleko posunięte ograniczenia dot. nieruchomości prywatnych, bowiem znowelizowała znacząco w szczególności ustawę z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012r. Poz. 803 oraz 2016r. Poz. 585) zwana dalej Ustawą, która także weszła w życie dnia 30 kwietnia 2016 roku.

Zgodnie z Ustawą, nieruchomością rolną w rozumieniu tej ustawy jest nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, przy czym wyłączono jednak dwie kategorie nieruchomości rolnych: nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3ha oraz nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, przez które Ustawa rozumie nieruchomości rolne, udziały we współwłasności oraz inne prawa dotyczące nieruchomości rolnych, akcje i udziały spółek prawa handlowego nabyte przez Agencję Nieruchomości Rolnych (dalej ANR albo Agencja) działającą na rzecz Skarbu Państwa wchodzą w skład Zasobu własności Rolnej Skarbu Państwa.
Ponadto przepisów Ustawy nie stosuje się, poza nieruchomościami rolnymi objętymi zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o powierzchni mniejszej niż 0,3ha, o czym była mowa powyżej do:

gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5ha, któe w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnei do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie Ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.

Najważniejsze zmiany, które wprowadza Ustawa to:

ziemię rolną mogą nabywać wyłącznie rolnicy indywidualnie – zgodnie z ustawą jest nim wyłącznie osoba fizyczna – wyjątki wskazane zostały w Ustawie i obejmują np. osoby bliskie względem zbywcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione), jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz ANR. W drodze wyjątku inne podmioty mogą uzyskać odpowiednią zgodę w drodze decyzji prezesa ANR,
powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać łącznej powierzchni 30ha użytków rolnych,
co do zasady zakaz zbywania nabytej nieruchomości, przy czym obowiązek ten dotyczy rolników indywidualnych oraz podmiotów, które uzyskały zgodę prezesa ANR na nabycie nieruchomości, nie dotyczy natomiast nabywców będących tzw. osobami bliskimi, ponadto obowiązek ten może być wyłączony stosownym orzeczeniem sądu,
jak dotąd Ustawa dotyczyła nabycia wyłącznie nieruchomości rolnych oraz gospodarstw rolnych w drodze umów, po zmianie dotyczyć jednak będzie nabywania własności oraz użytkowania wieczystego nieruchomości rolnych i gospodarstw rolnych w drodze czynności prawnej, orzeczenia sądu lub organu administracji publicznej, nabywania udziałów i akcji w spółkach, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych.

Ważnym ograniczeniem jest przysługujące w pewnych wypadkach prawo pierwokupu nieruchomości rolnej i gospodarstwa rolnego. Uprawnionymi są dzierżawca i ANR. Ustawa przewiduje jednak również w tym zakresie pewne wyjątki jak np. gdy umowa sprzedaży zawierana jest z osobą bliską względem zbywcy, jednostką samorządu terytorialnego, gdy nabywcą jest podmiot, który uzyskał zgodę prezesa ANR.

Poza wyżej opisanym uprawnieniem pierwokupu, ANR posiada w pewnych okolicznościach również uprawnienie do wywłaszczenia nabywcy nieruchomości rolnej:

w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości – nie dotyczy to jednak osób bliskich,
w przypadku nabycia nieruchomości w innej drodze niż umowa sprzedaży, istnieje jednak szereg sytuacji, gdy uprawnienie to nie przysługuje ANR, np. gdy nabywcą jest rolnik indywidualny, podmiot, który uzyskał zgodę prezesa ANR, osoby, które nabyły nieruchomość w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego.

Ewentualne nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym ani objęty wyłączeniem przewidzianym w Ustawie (przykładowe wyliczenia: nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz ANR, osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania, parki narodowe w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody, wydaną w formie decyzji administracyjnej. Ustaw określa szczegółowe warunku wydania takiej decyzji. W szczególności jednym z nich jest danie przez wnioskodawcę rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej.

W takim przypadku, gdy ANR odmówi udzielenia zgody na zbycie nieruchomości rolnej to wówczas, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja ANR o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, będzie zobowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez ANR przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Zbywca, któremu nie odpowiada wysokość równowartości pieniężnej wskazanej przez ANR, ma prawo wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez ANR, sąd określa równowartość pieniężną wartości rynkowej nieruchomości rolnej przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. W przypadku, gdy zbywca złożył pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia tej nieruchomości przez ANR, ANR przysługuje roszczenie o zwrot poniesionych przez nią kosztów ustalenia równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej.

Inna sytuacja jest w przypadku woli nabycia nieruchomości rolnej przez dzierżawcę. Co do zasady dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o jej wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Wtedy sąd ustala cenę takiej nieruchomości, przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. ARN wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą, nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w o rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012r. – Prawo pocztowe (Dz. U. Poz. 1529 oraz z 2015r. Poz. 1830), a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Agencji. Uważa się, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia Agencji o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Agencji.

Kolejnym novum jest ograniczenie przewidziane w Ustawie także w odniesieniu do nabycia udziałów oraz akcji w spółkach prawa handlowego będących właścicielami nieruchomości rolnej. W razie sprzedaży udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej ANR przysługuje prawo pierwokupu. Prawo pierwokupu nie przysługuje jednak w przypadku: zbywania akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym w rozumieniu ustawy o obrocie instrumentami finansowymi oraz zbywania udziałów lub akcji na rzecz osoby bliskiej. Przed nabyciem udziałów lub akcji, ANR przysługuje prawo do przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania od spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach.

Zgodnie z Ustawą nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej, dokonane niezgodnie z przepisami Ustawy, jest nieważne. W szczególności nieważne jest:

  • dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia ANR – w przypadku gdy ANR przysługuje prawo nabycia,
  • zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody sądu, w przypadku gdy Ustawa takiej zgody wymaga,
  • nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty.

Strona wykorzystuje pliki cookies. Polityka prywatności

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close